Elizabeth García elizabeth.garcia@diariogestion.com.pe Antes de aceptar un inmueble como garantía , tiene que realizar un análisis riguroso, el mismo que realizaría si pensara adquirir el bien. Con ello, se evitará tener sorpresas desagradables y pasar por procesos largos y engorrosos.
“Tienes que mirar qué te están dando. Vas a registros públicos y pides un certificado de gravámenes y ahí saldrá las cargas que hay en el inmueble ”, aconseja Daniel Linares, socio del estudio Linares. Así, como acreedor, será consciente si es la primera hipoteca o si el bien ya tiene hipotecas que le anteceden. Ello es de suma importancia, resalta el abogado.
El acreedor que tiene la primera hipoteca es el que cobra primero en caso el inmueble sea rematado, y, una vez cancelada esta deuda, si sobra dinero, cobran los demás , advierte. Cabes destacar que la hipoteca persigue al inmueble no a la persona, indica Linares. Es decir, no importa cuántas veces lo vendas, va a perseguir al inmueble sin importar quien sea el propietario, refiere.
Valor El experto aclara que el valor de la hipoteca no necesariamente coincide con el valor comercial del inmueble . Generalmente, la hipoteca se establece por las dos terceras partes del valor comercial, precisa. Y es que, para efectos de determinar hasta donde da una hipoteca, se va a considerar el valor que podría tener el inmueble en un escenario de remate judicial, explica.
“Entonces, yo como acreedor voy a decir: te acepto la hipoteca pero no por 100 sino te la voy a castigar, pues si mañana fallas, voy a rematarla y recuperar como máximo las dos terceras partes del valor”, sostiene.
A partir del valor comercial se determina el gravamen, que es hasta donde responde la hipoteca, agrega. Ejecución Linares enfatiza que es importante tener pactado con el deudor el valor de inmueble , pues en caso se tenga que ejecutar la garantía, y no esté estipulado el valor, el juez exigirá que se haga una tasación del bien, dilatando más el proceso.
En el momento en el que el deudor incumple el contrato, el acreedor puede dar por vencido los plazos y proceder a ejecutar la hipoteca, señala. Si bien tener una garantía hipotecaria es potente pues el inmueble no desaparece, hay que tener en cuenta que la ejecución de la misma puede tardar años, advierte.