Sunat fiscalizará a los propietarios que arriendan sus inmuebles

Cámara de Comercio de Lima formula algunas recomendaciones

La Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (Sunat) intensificará en los próximos días su campaña de fiscalización a los propietarios que arriendan bienes inmuebles y no están pagando el impuesto a la renta correspondiente.
Por tal motivo, la Cámara de Comercio de Lima (CCL) explica las reglas básicas para cumplir con el pago de este tributo, respondiendo algunas preguntas muy frecuentes sobre el impuesto a los alquileres y formula algunas recomendaciones a los contribuyentes. 

¿Quiénes perciben rentas de primera categoría?
–Las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que arriendan/subarriendan inmuebles o los ceden gratuitamente a terceros.

¿Cuáles son las clases de renta de primera categoría?
–Son dos: renta real y renta ficta.
a. La renta real es cuando existe un contrato (verbal o escrito), mediante el cual el propietario da en uso el inmueble a un tercero, a cambio de una merced conductiva, que generalmente es mensual.
b. Se genera renta ficta o presunta cuando el inmueble es cedido a un tercero gratuitamente.

¿Cuál es el monto mínimo a cobrar al inquilino?
–El propietario y el inquilino son los que acuerdan el monto mensual a pagar. Sin embargo, el monto anual mínimo que debe declarar y pagar el propietario a la Sunat, será no menor al 6% del autoavalúo del inmueble arrendado. Por ejemplo, si el autoavalúo del inmueble es 100 mil nuevos soles; la renta mínima anual será de 6 mil nuevos soles o 500 nuevos soles mensuales.
En el ejemplo, si se ha acordado que la renta mensual será de 400 nuevos soles, el impuesto mensual se paga sobre tal monto, pero por los 100 nuevos soles mensuales dejados de cobrar el propietario regularizará el impuesto en marzo del año siguiente.

¿Cómo se cancela la renta ficta?
–La renta ficta, equivalente al 6% del autoavalúo, es regularizada en marzo del año siguiente, cuando el propietario presenta su declaración jurada anual.
Por ejemplo, si un departamento cedido gratuitamente tiene un autoavalúo de 60 mil nuevos soles; la renta ficta a declarar en marzo será de 3 mil 600 nuevos soles anuales y sobre este monto debe calcularse el impuesto.

¿La cesión al copropietario genera renta?
–No. Cuando el inmueble es cedido al copropietario no se genera renta ficta o presunta.

¿Cuándo se devenga la renta para el propietario?
–Según la Ley del Impuesto a la Renta, las rentas de primera categoría se rigen por el método de lo devengado. Esto es, el propietario tiene que pagar el impuesto todos los meses, aun cuando el inquilino no haya pagado la renta mensual convenida. Si se ha pactado la renta en dólares, se aplica el tipo de cambio venta del fin de mes.

Pago del tributo por renta de primera categoría
¿Cuál es el impuesto mensual a pagar?
–El impuesto que mensualmente debe pagar el propietario del inmueble arrendado es equivalente al 6.25% del 80% pagado por el inquilino.
Por ejemplo, si el inquilino paga 600 nuevos soles mensuales, el impuesto será (600-120) = 480 x 6.25% = 30 nuevos soles. En la práctica, para facilitar el pago del impuesto el propietario debe pagar el 5% de la renta mensual (600 x 5%= 30 nuevos soles).

¿Cómo se paga el impuesto mensual?
–El pago del impuesto se realiza en los bancos mediante el sistema de “pago fácil”. El propietario o la persona que realiza el pago a nombre de este informará al banco el RUC del propietario, el período de pago (enero 2011, por ejemplo), el monto del alquiler mensual, el DNI del inquilino.

¿En qué oportunidad se paga?
–El impuesto debe pagarse dentro de los plazos establecidos en el cronograma aprobado por la Sunat, según el último dígito del RUC del contribuyente. Vencido tal plazo, el banco cobrará los intereses moratorios.

¿Cuáles son los bancos donde se efectúa el pago?
–El impuesto se paga en el Banco de la Nación. También en otros bancos autorizados que cobrarán una comisión por el servicio.

¿Cuál es el comprobante de pago?
–El banco le entregará al depositante el recibo de pago mensual, formulario 1683, cuya copia se entregará al inquilino.

¿Cómo proceder si el dueño es no domiciliado?
–Cuando el propietario del inmueble es un no domiciliado, el inquilino es el que debe retener y pagar el impuesto. En este caso, el impuesto a retener el 30% de la renta mensual, sin deducción alguna. Por ejemplo, si la renta mensual es mil nuevos soles, el impuesto a retener será 1000 nuevos soles x 30%=300 nuevos soles, monto que será entregado a la Sunat  por el inquilino.

Declaración jurada
¿El pago de la renta a través del sistema “pago fácil” tiene carácter de declaración jurada?
–Sí, la declaración y pago mensual del impuesto a la renta de primera categoría que deban efectuar las personas naturales, sucesiones indivisas y sociedades conyugales se deberá realizar mediante el sistema “pago fácil” (Resolución de Superintendencia Nº 099-2003/Sunat).

¿La declaración extemporánea de la renta de primera categoría origina alguna infracción?
–Sí, al declarar extemporáneamente su renta de primera categoría, estaría incurso en la infracción tipificada en el numeral 1 del artículo 176º del Código Tributario, cuya sanción es del 50% de la UIT vigente al momento de configurarse la infracción, sujeto al sistema de gradualidad previsto en la Resolución Nº 063-2007/Sunat.

Inmueble
¿Cómo proceder si el inmueble está amoblado?
–En este caso se considera como renta de primera categoría el monto del alquiler del inmueble más el monto por el alquiler de los bienes muebles.

¿El propietario del inmueble alquilado debe tener RUC?
–Sí, el propietario que arrienda inmuebles debe estar inscrito en el Registro Único de Contribuyentes. Conforme a ley, deben contar con RUC todas las personas naturales o jurídicas obligadas a pagar tributos.

¿El subarrendamiento también está gravado?
–Sí. En este caso, se considera como renta la diferencia entre lo que el arrendatario paga al propietario y lo que le cobra al subarrendatario. Por ejemplo, el propietario cobra al arrendatario 500 nuevos soles y el arrendatario cobra  al subarrendatario 800 nuevos soles. La renta mensual del arrendatario será de 300 nuevos soles.

Recomendaciones
1 La CCL advierte que no se requiere que las firmas del contrato de arrendamiento estén legalizadas, salvo que el inmueble se arriende a una empresa que necesita deducir el gasto por agua, luz, teléfono, cuando los recibos vienen girados a nombre del propietario del inmueble.

2 En este caso, subraya, sí se requiere de legalización notarial, de lo contrario, la Sunat no aceptará el gasto a la empresa.

3 El mismo gremio empresarial aconseja además tomar en cuenta que el pago mensual sí tiene efecto cancelatorio. “El impuesto del 5% sobre la renta mensual tiene efecto cancelatorio”, precisa.

4 “El propietario ya no regulariza el impuesto en marzo del año siguiente, salvo que haya pagado un menor impuesto (menos del 6% del autoavalúo o haya generado renta ficta por cesión gratuita a terceros)”, agrega.

5 Además, la CCL recomienda a los contribuyentes tener presente que las mejoras sí constituyen mayor renta.

6 “Cuando el inquilino ha realizado mejoras en el inmueble, el valor de las mejoras incorporadas en el inmueble constituirá mayor renta para el propietario, en la oportunidad que se le devuelve el inmueble”, detalla la CCL