ANÁLISIS. DISPOSICIONES PARA REDUCCIÓN DRÁSTICA DEL PERÍODO DE DEPRECIACIÓN RIGEN DESDE EL 1 DE ENERO
Sepa los alcances del régimen excepcional y temporal de la Ley 29342

Norma busca incentivar las inversiones en el sector de la construcción

Roberto Polo Ch.
Senior Associate*

Con el objeto de crear un régimen de depreciación especial de edificios y construcciones para los contribuyentes del régimen general del Impuesto a la Renta (IR), el Poder Ejecutivo publicó la Ley Nº 29342. A tal efecto, la norma establece que a partir del ejercicio gravable 2010 dichas edificaciones se podrán depreciar, para efecto del IR, aplicando un porcentaje anual de depreciación de 20% hasta su total depreciación.

Esto último, siempre que cumplan las siguientes condiciones: a) la construcción se hubiera iniciado a partir del 1 de enero de 2009. Se entiende como inicio de la construcción el momento en que se obtenga la licencia de edificación u otro documento que precise el reglamento; no se considera la licencia de edificación ni cualquier otro documento que sea emitido como consecuencia de un procedimiento de regularización de edificaciones.

Luego, b) si hasta el 31 de diciembre de 2010 la construcción tuviera como mínimo un avance de obra de 80%. Tratándose de construcciones que no hayan sido concluidas hasta el 31 de diciembre de 2010, se presume que el avance de obra a dicha fecha es menor al 80%, salvo que el contribuyente pruebe lo contrario. Se entiende que la construcción ha concluido cuando se haya obtenido de la dependencia municipal correspondiente la conformidad de obra u otro documento que señale el reglamento.
La norma agrega que el régimen puede ser aplicado por los contribuyentes que durante 2009 y 2010 adquieran en propiedad los bienes que cumplan las condiciones previstas en los literales a) y b), salvo cuando dichos bienes hayan sido construidos total o parcialmente antes del 1 de enero de 2009.

Se advierte, entonces, que la norma contempla dos supuestos distintos en su ámbito de aplicación. En el primero se encuentran todos aquellos contribuyentes que construyen, directamente o contratan a un tercero para que construya, inmuebles durante 2009 y 2010, en tanto que en el segundo supuesto se encuentran los contribuyentes que, sin haber participado directa o indirectamente en la construcción del bien, adquieren edificios o construcciones que cumplan con los mencionados requisitos.

Con este marco, los contribuyentes (arrendatarios de edificios y construcciones objeto de contratos de arrendamiento financiero) podrían preguntarse si es posible acceder al régimen respecto de dichos bienes, toda vez que, civilmente, los arrendatarios sólo adquieren la propiedad de los bienes objeto de contratos de arrendamiento financiero cuando ejercen la opción de compra otorgada por el arrendador.
Sin embargo, efectuando una lectura integrada de dicho artículo con el resto de la norma, y considerando la intención del legislador, resulta que los arrendatarios de contratos de arrendamiento financiero sí pueden acogerse al régimen especial.

*Tax Consulting Services - PricewaterhouseCoopers

¿Qué es el arrendamiento financiero?
El contrato de arrendamiento financiero es aquél en virtud del cual una entidad financiera cede en uso determinado bien a favor del arrendatario, a cambio del pago de cuotas periódicas, otorgándole además una opción de compra por el valor residual del bien. Es decir, la entidad financiera que arrienda el bien es quien mantiene su propiedad hasta la fecha en que el arrendatario ejerce la opción de compra.

Otros regímenes especiales
La misma ley ha regulado la posibilidad de que los contribuyentes
que gocen de otros regímenes especiales que establezcan porcentajes
de depreciación mayores a los establecidos en dicha norma pueden aplicar esos porcentajes mayores. Siendo que uno de los principales regímenes de depreciación acelerada es el del arrendamiento financiero, es también claro entonces que se puede optar por cualquiera de ellos.

Tal como puede advertirse, la norma es clara en admitir expresamente la posibilidad de que los contribuyentes opten por la alternativa que les resulte más ventajosa entre distintos regímenes especiales de depreciación, lo que incluye a los bienes que son objeto de contratos de arrendamiento financiero, por lo que sería un contrasentido que no se pudiera aplicar, en este caso, el beneficio de la Ley Nº 29342.

De no admitir el acogimiento de los arrendatarios al régimen bajo análisis, se llegaría a la conclusión que respecto de bienes inmuebles
objeto de un contrato de arrendamiento financiero no se podría, en ningún caso, acceder al beneficio, pues como hemos señalado, en este tipo de contratos solo el arrendatario se encuentra facultado
para depreciar el bien.

Los contratos de arrendamiento financiero
Como punto de partida de este análisis, anotemos que si bien el arrendamiento financiero es un contrato de arrendamiento con opción de compra, económicamente es un contrato de financiamiento para la adquisición de un bien, por lo que si bien el arrendador financiero cobra cuotas de alquiler, éstas se determinan en función del valor del bien financiado, la tasa de interés y comisiones financieras de mercado.

La naturaleza de operación financiera de estos contratos es reconocida tanto para fines contables como para propósitos tributarios, pues para ambos propósitos el bien materia del contrato de arrendamiento financiero es reconocido como activo del arrendatario, quien debe reconocer un pasivo por la deuda que mantiene con el arrendador por el financiamiento de esa compra. A su vez, el arrendador reconoce una cuenta por cobrar (o colocación) hacia el arrendatario.
En esta línea, como quiera que el arrendatario es considerado como propietario del bien para fines tributarios y contables, es el único que tiene derecho a depreciarlo, lo que es reconocido expresamente para fines tributarios por el D. Leg. Nº 299, que le reconoce incluso la posibilidad de depreciarlo en forma acelerada.

Siendo entonces que el propietario, desde el punto de vista tributario y el único que puede depreciar un bien en arrendamiento financiero, es el arrendatario, cuando la Ley Nº 29342 se refiere a la adquisición de la propiedad de los bienes, tiene que entenderse referida al ámbito tributario, desde que esa ley regula precisamente la materia tributaria.
Por ello, es claro que en la medida en que el inmueble sea construido dentro del plazo contemplado por la norma, es irrelevante si su adquisición se efectúa directamente o mediante un contrato de arrendamiento financiero, toda vez que la finalidad de la norma (incentivo del sector construcción) se cumple igualmente.